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全国房地产市场政策要点观察

易居观点

通过降低或者取消不动产登记收费标准，变相增强了不动产在市场中的流动性，促进了其在市场交易过程中的活跃度；所谓的房贷利息抵扣个人所得税，是指将房贷利息作为税前减除项扣除。也就是说，每月的工资先扣去房贷利息再交个人所得税。对中高端收入人群是极大的购房还贷利好消息。

易居观点

此次政策主要针对于国企以及其他缴纳高额公积金的企业，职工福利变少了，公积金账户的钱也变少了。当公积金存款账户变少之后，不仅影响公积金贷款额度还影响信用贷款额度。总之这次公积金政策的调整，对普通私企工薪阶层影响不大。

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7月土地成交情况汇总

图表小结：

澳海地产2004年进入银川，先后开发了鸣翠春天、澳海清河坊、澳海澜庭三个住宅项目，还打造了2500亩的西夏风情园旅游景区。目前该地块周边已有多个成熟项目，包括香榭丽舍花园一期、五里湖畔、五里水乡、银川国奥村、香溪美地、花样年华南区等。此外，该地块周边学校、医院、公交交通配套等较为完善，有利于开发住宅项目。

图表小结：

该地块位于大连路以北，正源街以西，沈阳路以南，万寿路以东的位置，目前该区域聚集了银川多个大开发商，从拿地、导客到销售，项目之间的竞争非常激烈，既有新盘入市，又有热盘加推，源源不断的房源涌入市场，加之政府对该区域加大了投资和招商引资力度，城北区域将是银川房地产市场未来1-2年内主力的房源去化区域。

土地情况概述

7月银川土地成交市场，共有4宗土地成交，成交用地总占地629.259亩，成交总价约10.8亿元；

7月13日澳海地产银川公司竞得网挂2016-28号地块，位于金凤区庆丰街西侧，该地块总占地67.29亩，成交总价10333万元；

7月22日世茂集团银川公司竞得网挂57、58、59号地块，位于银川市金凤区阅海湾片区，三宗块地总占地561.969亩，成交总价97438万元；网挂59号地块以43141.5万元的成交价格摘得2016年度银川地王“桂冠” 。

易居观点

纵观2016年，截止7月31日的银川住宅土地市场，上半年整体成交疲软，但下半年才过1月，已有4宗土地完成成交，成交金额近10.8亿。而在三大地块才“名花有主”之际，滨河新区4宗地块又发布挂牌公告，起始金额近2.8亿，面积达824亩。似乎在此时，银川的土地市场才跟上了全国土地市场的脚步，走向激烈。

易居克尔瑞数据显示7月北京、上海、武汉等多市地王频出，但三四线城市土地市场相对冷清，成交建面骤降至151万平方米，环比下降71%，同比下降89%。企业在三四线城市投资态度普遍谨慎，拿地企业以房企居多，低溢价率乃至底价成交已成常态。7月银川成交4宗土地均位于金凤区，结合政府规划、招商引资实际情况和历月各区域成交数据，可以明显看出，银川各大开发商较为看重金凤区战略地位，至少在未来一年内，金凤区仍是银川房地产市场主战场！

纵观2016年，截止7月31日的银川住宅土地市场，上半年整体成交疲软，但下半年才过1月，已有4宗土地完成成交，成交金额近10.8亿。而在三大地块才“名花有主”之际，滨河新区4宗地块又发布挂牌公告，起始金额近2.8亿，面积达824亩。似乎在此时，银川的土地市场才跟上了全国土地市场的脚步，走向激烈。

易居克尔瑞数据显示7月北京、上海、武汉等多市地王频出，但三四线城市土地市场相对冷清，成交建面骤降至151万平方米，环比下降71%，同比下降89%。企业在三四线城市投资态度普遍谨慎，拿地企业以房企居多，低溢价率乃至底价成交已成常态。7月银川成交4宗土地均位于金凤区，结合政府规划、招商引资实际情况和历月各区域成交数据，可以明显看出，银川各大开发商较为看重金凤区战略地位，至少在未来一年内，金凤区仍是银川房地产市场主战场！

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7月楼市业绩总览

图表小结

7月永宁县新建住宅成交套数339套，位居全市楼市房源销售套数排行榜第三。从数据细节来看，三沙源国际生态文化旅游度假区六月底推出1500套房源，7月去化300套，大幅拉升了永宁县楼市7月的成交表现值。三沙源旅游度假区利用高品质、低价走量的营销手段赢得市场客户追捧的案例中，其景观打造及营销策略各开发商可在滨河新区的开发中借鉴。

7月由于世茂悦海及本地中房项目入市，银川楼市成交量及成交金额较6月有一定幅度上升。8月随着入市楼盘数量减少，市场进入相对疲软期，预计8月成交量及成交金额相对7月将有一定程度回落。

图表小结

2016年1-7月银川房地产市场成交均价为5054元/㎡，成交均价较2015年同期上涨4%；7月由于世茂悦海、中房玺云台等高端项目入市或新开盘，导致当月成交均价5169元/㎡，较上月上浮3.44%。

易居观点

3月的银川楼市在契税下调、营改增、公积金账户存款利率上调等全国性政策，及异地公积金贷款落地、部分地区购房政府补贴、解放西街旧城改造等本地性去库存措施的多重作用下，楼市成交量及成交均价达到上半年峰值；

7月成交量及成交均价仅次于3月份，8月随着开盘楼盘减少预计成交量及成交套数将回落至半年正常水平。根据易居数据分析，银川市场成交量及成交均价在“金九银十”预计会迎来新一轮上涨，届时楼盘各项成交数据将会达到2016年年度峰值。此外，宁夏9月假期较多（9月11日-14日古尔邦节，9月15日-17日中秋节），建议开发商提前安排推货及导客策略，避免客户外出造成客户流失，影响销售业绩。

2016年7月银川市房企TOP10

（以上数据均来自不同渠道整合统计，如有出入，敬请谅解）

楼市综述

7月全市住宅成交量TOP10项目成交总量15.57万方，占全市住宅成交量的53.91%，集中度高；

从区域分布看，金凤区占据TOP10榜单6席，兴庆区占2席，贺兰县及永宁县各占1席；现阶段客户购房区域与市场土地供应及开发商拿地保持一致，均以金凤区为主。

从成交金额看，金凤区占比TOP10榜单48%，占比市场总量40%，由此可见金凤区是银川房地产市场去化绝对主力区域；

从开发品牌看，中房、银帝本土开发商占3席，银帝房产凭借宝湖天下项目洋房加推成功挤掉建发集团位居榜单第8位；恒大、中海、世茂等国内知名房企开发的项目占4席。

此外，无论是本土开发商还是全国知名开发商，在楼盘销售执行及管理上均选择代理公司操盘。代理服务机构凭借其专业化的操作及相关营销节点的准确把控，往往能促进项目平稳、高效销售。

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2016年优秀营销案例解析

世茂悦海位于阅海湾CBD中央商务区的东侧居住区、紧邻尹家渠和中阿之轴，居住舒适度高，投资价值高，是世茂集团运用27年豪宅经验在西北地区精心打造低奢生态项目，旨为业主提供一个真正的圈层社区空间，户型面积区间为129-180㎡。

该项目由宁夏易居与银川世茂新房地产开发有限公司联合销售，6月19日接受认筹，7月5日开盘，7月共计销售住宅196套，销售金额1.82亿元，掀起阅海片区新一轮抢房热潮，一举成为7月银川销冠楼盘！

世茂悦海项目自入市以来，大力拓展线下渠道，发动中介、门店、拓客等渠道，配合线上推广和线下活动，在短时间内蓄积了大量客户，为开盘做好了充分的蓄客及造势准备。

值得一提的是，无论是前期的阅海区域经济发展论坛暨白皮书发布会，还是蓄客认筹期间的朱茵见面会，再到开盘后的3V3篮赛，世茂悦海项目通过以大型活动为主线，不间断举行小型暖场活动，在市场上持续发声，短期内利用口碑传播在市场树立了高端项目形象。

世茂悦海借助其优越的地理位置、高品质产品及开发商影响力等优势，在未来一段时间内必将成为银川房地产市场阅海片区热销楼盘。

易居观点

2016年7月银川楼市受多家品牌开发商开盘影响，供给量明显增加，市场成交总量及均价相对2016年其他月份有一定程度的增长，市场总体呈向好态势。8月随着开盘楼盘减少，恒大、海亮等项目继续认筹，市场成交数据较7月预计会有小幅下滑。

房地产政府调控及政策方面，2016年以来银川房地产市场调控在去库存大背景下主要围绕公积金展开，先后通过提高贷款额度、降低首付比例、公积金与商业贷款“组合贷”、支持个人缴存公积金、降低二套房契税等措施，结合本地市场棚户区改造等措施，最大程度降低购房门槛，刺激楼市，加快去化速度。纵观房地产市场历史，现阶段是购房者最宜入手的时间之一。

在房地产市场“金九银十”的黄金销售期来临之前，8月各项目要做好线上资源投放、推货策略生成等准备工作，同时需注重案场人员培训和激励，夯实案场。综合易居数据分析和宁夏市场实际情况，8月各案场将普遍面临客户上访量骤减的情况，各案场销售策略重心需及时转移到促进客户到访层面，同时要为9月的冲量爆发做好充分的准备，具体包括推货、节假日营销活动、折扣包装等。

免责声明

本报告数据来自易居市场监测及多方渠道整合，只做提供材料之用，属于非营利性的市场信息交流。如需引用，请增加“由于统计时间和口径的差异，可能出现与政府相关部门不一致的情形，最终以政府权威数据为准”的提示。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任，本报告的版权归易居营销宁夏公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者同意，任何人使用本报告，视为同意以上声明。